商业沉淀是否低效资产

雪球 女娲后人写的，大体框架，细节不一定对

如何做到不沉淀，首先不沉淀不仅仅是最终的不沉淀，也是过程中的不沉淀。比方说拿地总共7亿，谈好先付一半，1年后再付一半，第一年销售6亿，后面每年销售10，卖4年，总共销售36亿，销售利润5亿，综合体成本6亿，综合体在拿地后2年开业，住宅在第6年交付完毕。拿地时就已经规划好勘探好，并且找到有当地银行支持的承包商。第一年支付地价3.5亿，销售6亿，承包商垫资当年供货住宅到正负零（可预售状态），承包商垫资综合体第一年建造成本，垫资资金由当地银行向承包商提供低利率供应链融资，当年*城现金流入2.5亿。第二年，再支付3.5亿地价，销售收入10亿，此时当年现金流入6.5亿，加上第一年的现金流入2.5亿，总共9亿，开始向承包商支付建造支出，之后每年就正常支付。第二年底，综合体开业，开始每年提供4千万现金流，拿地后第4年，住宅卖完，综合体已经开业2年，收到8千万现金流，而此时卖完的住宅起码还有一半没有交付，成本可以在之后2年慢慢支出。最终住宅造完时，综合体已经开业4年，现金流入1.6亿，加上销售物业5亿的利润，总共6.6亿，完全覆盖6亿的综合体成本，无沉淀。所以可以看到整个过程自身无有息负债融资，除了少数时点需要投入少量资金，绝大部分时段资金无沉淀甚至大幅溢出，而这其中还没考虑利用开发贷，利用先拿住宅地后拿商业地等手段。商业模式可以说是轻资产了，可惜行业全国容量有上限，再干几年也就差不多了，如果上线还很远，这个模式获得的估值会相当高。当然，如果*城提高效率，勇于用增量加入到惨烈的存量竞争，可能上线也会非常高。